Por qué
El CAPBA DIX (en cuya sede Mar del Plata tuve el privilegio de disertar el año pasado) me ha dispensado el altísimo honor de invitarme a que haga mi aporte a su “curso introductorio al ejercicio profesional”, especialmente en materia de contratación de tareas propias de la arquitectura. Ello me llevó a pensar en que quizá también pueda ser de utilidad en otros lares, y, en consecuencia, a brindarlo a “D6” para su difusión (ya que en su última y en la actual gestión, ha sido el DVI (junto al DII) uno de los que más difundió -a través de su actividad y su revista- mis ideas) e, incluso, donde he dictado personalmente cursos similares. Pero, retomando aquella invitación, rápidamente advertí cuán grande es la responsabilidad insita en dirigirse a quienes (al menos, mayoritariamente) cabe presumir recientemente graduados. Debe ser por ello que he decidido abstenerme de darles recetas, y les propondré que piensen conmigo. No me importa si lo hacemos igual (si Uds. quieren, ni siquiera interesa que sea “conmigo”) pero sí que piensen. Antes de seguir adelante, debo reconocerles que he fracasado demasiadas veces ejerciendo la profesión de arquitecto, y decirles que creo haberme topado con la mayor parte del aparentemente inagotable repertorio de sinsabores que vienen con ella. Con más precisión, me atrevo a afirmar que los que no conocí por las mías, me llegaron a través del llanto de muchos colegas que los depositaron en mi estudio. Quizá de allí provenga el sustento que me lleva a animarme a escribirles en estos términos.
Dicho de otro modo (y ahora que he llegado a ser, casi, un viejo matriculado, que, además, ha tenido la ocasión de pasar también por la Facultad de Derecho) quizá pueda dejarles algo que les sirva. Eso sí, no esperen que les mienta: bien puedo equivocarme, pero por esta vez se encontrarán con alguien que no les dará recetas en las que no cree (léase “contratos tipo”). Por el contrario, mi esfuerzo se centrará en demostrarles categóricamente que no solo tales “recetas contractuales” no solucionarán sus problemas de relación con sus comitentes (por ejemplo, proteger como es debido sus derechos al cobro de adecuados honorarios) sino que (por el contrario) ellos en sí mismos son la causa de que Uds. tengan o vayan a tener esos problemas. Aunque, en realidad, debo ser más preciso: de esos problemas genéricamente considerados, no es tanto lo que deriva de esa “contratación en serie”, como lo que apareja su variante agravada: se trata de la “contratación en serie con exhibición forzosa”.
Entonces, déjenme que los exhorte a no dilapidar los próximos 20 años: no los empleen en pedir que les provean la piedra filosofal, sino en unirse para remover obstáculos ilegales, puestos para la conveniencia de otros.
Mi intento, entonces, consistirá en abogar para convencerlos acerca de que Uds. pueden vivir la arquitectura mejor de lo que a mí me tocó, y de que para eso no necesitan soluciones mágicas, ni cambiar el Código Civil, ni esperar la segunda llegada del Mesías: lo único que necesitan son tres o cuatro cosas básicas.
A mi juicio, ellas son:
a/ Crean en y quieran al CAPBA: Uds. no tienen un sindicato que los proteja, ni guardapolvos blancos para montar ninguna carpa, ni camiones para cruzar sobre una ruta, ni nada que los vaya a defender en sus intereses colectivos, que no sea el Colegio.
b/ Sin perjuicio de ello, la forma de quererlo no estriba en la genuflexión, ni en comprar espejitos de colores, ni nada de ese corte: bien puede pasar por criticarlo, y exigirle que cumpla no solamente con la ley que lo creó, sino con la Constitución del Estado Argentino.
c/ Crean en Uds. mismos: convénzanse de que pueden ser retribuidos como corresponde a un profesional de grado, y, (en consecuencia) de que sus honorarios deben guardar una razonable relación con los de otras profesiones del fuste de la suya (abogados y escribanos, por ejemplo) o de aquellas que suelo llamar “con un examen me recibo”, y que ni se le acercan (martilleros y corredores públicos). ¿Me entienden? ¡Les estoy diciendo que se la crean! Porque nadie que no haga profesión de fe acerca de la trascendencia e importancia de su profesión puede plantarse frente a su comitente con firmeza, e incluso ladrarle si se atreve a salirle con alguna estupidez de las incluidas en el manual titulado “Cómo denigrar a un arquitecto de mil maneras diferentes”, devenido en best-seller.
d/ Por sobre todo, cuídense de los fabricantes de mentiras. Si de algo estoy seguro (o casi) es de que si nunca vio la luz “Jurassic Park IV”, ello es porque Spielberg y Crichton no han conocido al Chanta-Saurio argentino, capaz de opacar a los Velocirraptores y al mismísimo T-Rex . O, a lo mejor, sí tuvieron noticia de él, y no les interesó precisamente porque tal ejemplar no solamente no se extinguió, sino que su población aumenta día a día. Cuídense en serio, e identifíquenlo: el chanta afirma categóricamente algo, pero cae de rodillas ante la pregunta mágica (¿”por qué”?). Y separen bien las cosas: hay, por otro lado, gente bien intencionada, que puede equivocarse con fundamento, y de eso nadie está exento. Así que si a Uds. se le aparece algo grande, con cola, que (además) habla, y les manifiesta que la cosa no es así, sino como él dice, prueben primero con la pregunta mágica antes mencionada. Sólo si no funciona usen artillería pesada: solicitarle que diga lo mismo que venía diciendo, pero por escrito, firmado, y con destino a ser publicado con su nombre al pie. Y prepárese a correrlo, porque su velocidad al huir es legendaria.
Convicciones personales
Hecha esta introducción, advierto que debo decirles cuál es el fin último que me inspira: estoy convencido acerca de que si un día logran dejar de pasárselas haciendo papelitos tales como “contratos tipo para obtener visados” (y “recontratando” por requisitoria de la Caja, y todas esas cosas que sólo pasan en las provincias donde a uno lo han engarzado en un sistema previsional junto con sapos de otro pozo) y consiguen liberar ese tiempo para ocuparlo, por ejemplo, en prefigurar y documentar cada proyecto arquitectónico con precisión lujuriosa, puede que descubran una verdad casi absoluta: que no hallarán mejor defensa para su responsabilidad civil y penal que ejercer correctamente su profesión (en lugar de creer que existe un papelito mágico que los proteja, mientras Uds. siguen comenzando las obras sin permiso municipal y con un juego mínimo de planos -por lo demás, carentes de todo detalle-, no notifican fehacientemente a los municipios la finalización de la obra o que se van de ella, y cosas por el estilo).
Quede suficientemente aclarado que, si Uds. pueden adicionar estipulaciones favorables para su especial obra y su especial comitente, y adecuadas a su irrepetible individualidad, pues claro que se los recomiendo. Nada de cuanto aquí diga se opone a ello. Pero entiéndanme bien: primero, lo bueno nunca viene en el envase de un formulario pre-impreso y fabricado en serie; segundo, que (si no pueden contar con estipulaciones que se ciñan a su obra como un traje de medida), la mayoría de las veces es mejor no tenerlas.
Nunca será suficiente decirlo:
· Mi postura no se opone a las estipulaciones contractuales adicionales, siempre y cuando se trate de un grupo de ellas redactadas para una concreta realidad, una concreta obra, y unos concretos profesional, comitente, municipio, etc.
· Mi postura ni siquiera se opone a que el CAPBA les sugiera un modelo, conteniendo las cláusulas más usuales y recomendables.
· Mi postura sí se opone (y diverge en 180º) a que lo obliguen a realizar estipulaciones adicionales y a hacerlas públicas: si Uds., quieren hacerlo, todo bien, pero que no los obliguen. Sólo una monumental ceguera y un desconocimiento supino en arquitectura legal pueden llevar a no entender que, en materia de contratos consensuales, esa no es la única forma de contratar, y que la propia realidad conduce a que los arquitectos (ni queriendo) puedan ejercer sin contratar por escrito. ¿O Uds. creen que, para que algo sea un contrato, debe estar redactado en papel aparte, y llevar esa denominación? ¿Quieren que les recuerde los infinitos contratos que celebraron durante sus vidas, en cada restaurante, con cada empresa de transporte, cada compañía de seguros, por cada servicio médico? ¿Uds. qué cosa creen que es la “autorización de venta” que les hace firmar un agente inmobiliario, por ejemplo?
Quedan Uds., entonces, debidamente apercibidos: en su virtud, no me vayan a reclamar después por no dejarles más que un puñado de principios para que entiendan de qué se trata, lo compartan o no, y generen sus propias ideas.
Algunos principios y unas cuantas precauciones
1/ El contrato “obligatorio” adquiere virtualidad en los mismos supuestos en que la tiene el matrimonio obligatorio, el hincha obligatorio de Independiente, y el domicilio obligatorio (es decir, nunca). Así que supriman “obligatorio” de los formularios impresos, porque no hay Código Civil de la Tierra que admita un disparate semejante (arts. 944 y 1037 del C.C.)
2/ La indexación o repotenciación de los honorarios (mediante factores de corrección, actualización por el INDEC, etc.) se encuentra fulminada de nulidad absoluta en nuestro país. Por eso, les aseguro que no los protegerá la cláusula indexatoria que suele venir impresa en todos los formularios de “contratos tipo” que he visto (arts. 7 y 10, ley 23.928 -texto s/ ley 25.561-, y art. 617 del Código Civil)
3/ Se los traduzco: arquitecto que fije sus honorarios en una suma determinada de pesos está muerto: de no mediar caso fortuito o fuerza mayor, quedará obligado a cumplir por el monto nominalmente pactado, por todo el plazo de vigencia del contrato.
4/ Quien (por el contrario) acuerde que percibirá un % del monto de obra en concepto de honorarios, no quedará atrapado por los efectos de esa ley: si el monto de obra aumenta, sus honorarios también. Lo mismo puede decirse de quien convenga con su comitente que cobrará en especie (o sea, que le pagarán con un automóvil, una unidad funcional de un edificio en torre, un yate, o cualquier otra cosa). Y dije cualquier-otra-cosa.
5/ Sí, es perfectamente lícito cobrar en especie: medio Código Civil argentino dice eso. Lo difícil es quitarle el 10% por ciento al coche o departamento para aportárselo a la Caja, pero esa es otra historia.
6/ No, no es contrario a la ética: lo único que así califica es violar las leyes de la República Argentina. Nunca podrá haber una “ética de la arquitectura” superior a aquella, porque, antes que arquitectos, Uds. son ciudadanos del Estado. O sea, Uds. nunca pueden realizar actos contrarios a la ética cumpliendo con la ley. Recomiendo la lectura de los arts. 19 y 31 de la Constitución Nacional.
7/ ¿Cómo se los digo? ¡Lo único indigesto en Argentina es fijar contractualmente en un monto determinado en dinero (por ej. $ 15.000) los honorarios que percibirán! O sea, aquello que se hace todo el tiempo...
8/ ¿Han visto Uds. a algún otro profesional (por ej., escribanos) o no-sé-qué (bueno...los agentes inmobiliarios) que les fijen a sus comitentes por escrito sus honorarios en una suma determinada de dinero? A ver: supongan que otorgaron una autorización para vender un inmueble hace 2 años, y se vende ahora: ¿sobre cuál precio (el de entonces, o el de ahora) aplicarán unos y otros las tasas de honorarios por la operación de corretaje y la escritura pública, o sea, 6% y 2%, respectivamente? ¿Uds. conocen a mucha gente que mantenga fijos por 3 o 4 años sus honorarios? Yo no: casi todos los seres humanos que conocí fueron al supermercado la semana pasada, y también las anteriores... Y leen los diarios.
9/ ¿Les han dicho a Uds. que, si no firman algún “contrato obligatorio”, quedarán desprotegidos ante su comitente, y no tendrán con qué perseguirlo para que les pague? No, miren: si pueden plasmar por escrito estipulaciones contractuales favorables a Uds. (por ejemplo, que si la obra se realizará en Pilar, las controversias que pudieran suscitarse se dirimirán ante los Tribunales de su domicilio en Bahía Blanca) entonces háganlo y guárdenselas en donde mejor les parezca, que la ley los autoriza a ello. Pero reitero: una cosa son las estipulaciones contractuales adicionales (que pueden o no existir), y otra es el contrato en sí mismo (que en arquitectura, tratándose de proyecto y/o dirección y/o medición y/ o representación técnica y / o lo que les guste, siempre existe y se puede probar).
10/ ¿Qué cómo es eso? A ver, adivinen: ¿se puede ejercer la arquitectura sin que Uds. y sus comitentes firmen un documento gráfico y escrito, que identifique a los sujetos (profesional, comitente), al objeto y su localización concreta (por ej., un proyecto edilicio para ser erigido en determinado inmueble), y tenga inserta la firma de las partes? Bueno, dicen los arts. 944, 974, 1012, 1020, 1037, 1193, 1493, 1494 y 1627 del Código Civil de la Nación (no yo) que los planos constituyen (en sí mismos) un contrato perfectamente válido en la República Argentina.
11/ ¿Entienden? Aún sin “contratos obligatorios” de por medio, si Uds. cuentan con los planos firmados, su abogado puede ir y decirle al Juez: “Ordene pagarle al arquitecto el 8,5 %, 12 % o 15 % (según el tipo de dirección de que se trate), por monto de obra REAL”. Entonces, si no firmando nada más que los planos tienen derecho a cobrar entre 4 y 5 veces el monto que resulta de aplicar “unidades arancelarias ficticias para freezer” (¡y quien sabe cuántas veces más, si la inflación erosiona la moneda!)... ¿Me pueden decir por qué lo hacen? Ah, si, ya sé: se lo exigen para visar sus trabajos. Bueno, entonces deduzcan Uds. qué es aquello que hay que modificar: les doy una pista, no es el Código Civil.
12/ Uds. se preguntarán... ¿Y el precio, en qué parte de los planos está? Bueno, en ninguna. ¿Y ahora? Pues bien, se aplica el art. 1627 del C.C., que dispone lo siguiente: “El que hiciere algún trabajo, o prestare algún servicio a otro, puede demandar el precio, aunque ningún precio se hubiese ajustado, siempre que tal servicio o trabajo sea de su profesión o modo de vivir. En tal caso, entiéndese que ajustaron el precio de costumbre para ser determinado por árbitros”. En síntesis, el Juez mandará aplicar la ley arancelaria vigente para el ejercicio de la arquitectura en la provincia de Buenos Aires, ratificada por la propia ley 10.405 (art. 79). Se trata del decreto 6964/65, que establece alícuotas de honorarios por monto de obra real.
13/ Si, entendieron bien: si, mágicamente, yo sustrajera de cada uno de los expedientes de obras actualmente en ejecución los “contratos obligatorios” que todo arquitecto firmó e hizo públicos (basados en las “unidades arancelarias”) ellos tendrían todos los problemas resueltos: a)derecho a cobrar, en concepto de honorarios, tasas aplicadas sobre montos de obra real, valuado al momento en que cobren –o sea, con los aumentos, así la obra se haya iniciado hace 5 años-; b)no serían atrapados por la ley anti indexatoria 23.928; c)podrían dedicarse a ejercer la arquitectura (que es lo que saben) y no a redactar contratos (que es lo que no saben). Lo cual los lleva inexorablemente a copiar contratos que hicieron otros, para otras situaciones, en otras jurisdicciones, donde rigen otras leyes, para otros arquitectos, y otros comitentes. O sea, a usar ropa diseñada para otros cuerpos, que difícilmente les quedará.
14/ Si, eso quiere decir que cada arquitecto que Uds. conozcan se suicidó al ser obligado a presentar (como condición para el visado) un contrato obligatorio. No solamente por lo que les dije, sino porque si (por ejemplo) alguno iba a recibir una U.F. del edificio que proyectó en pago de sus honorarios, como le exigen siempre que lo transforme en una suma fija de dinero, al hacerlo su comitente estará legalmente habilitado para decirle “ya no le debo la U.F., ahora le debo la “unidad arancelaria congelada”. (arts. 724 y 801, C.C.). No, excúsenme, no se trata de suicidio: con más propiedad, habrá sido presa de instigación al suicidio.
15/ ¿Se entiende? Para tener estipulaciones contractuales que juegan en su contra, es mejor contar con un contrato constituido únicamente por un juego de pliegos y planos. Nunca será suficiente reiterarlo: ese conjunto de pliegos y planos llamado “proyecto” ES un contrato. Si no se sabe cómo volverlo un contrato mejor, al menos hay que asegurarse de no empeorarlo.
16/ Vamos a ver si lo antedicho es cierto. A ver, miren alrededor, y piensen: ¿alguna vez escucharon decir “tráigame el certificado médico que acredite tal cosa, y el contrato obligatorio con el médico”? O “para obtener tal crédito, deberá traer una certificación de ingresos suscripta por un contador, y el contrato obligatorio”? ¿Acaso su abogado, cuando les redactó esa vez la demanda, les hizo suscribir el “contrato obligatorio”, y éste fue visado por el Colegio de Abogados? ¿Hicieron lo propio con su médico, antes de ser sometidos a aquella cirugía? ¿Y cómo se relacionaron con la inmobiliaria a la que encargaron vender su propiedad? ¿Se dan cuenta de que nadie –no importa si se trata de un profesional de grado, un industrial o un comerciante- es obligado a exhibir públicamente sus contratos como condición para trabajar? ¿Y creen Uds. que un médico no puede probar que les practicó una cirugía, por carecer del contrato obligatorio? Bueno, intenten dejar la cuenta sin pagar, y verán qué bonito cóctel en vuestra contra forman las constancias de internación, los formularios AMAT, y otros medios que se utilizarán para acreditar la encomienda.
17/ ¿Les ha quedado claro que no existen, ni nunca existieron (jurídicamente hablando) las “unidades arancelarias”? Aquello que Uds. conocen con tal nombre es, en realidad, una escala referencial para percibir aportes (nada que ver con honorarios), que emana de la asamblea de una persona jurídica distinta al CAPBA, que se conduce por otra ley, y que no puede invadir la competencia de este último. La cuestión, entonces, es la siguiente; la Caja puede decir válidamente “págueme aportes como si esta determinada obra costara $ 1000 x 0.7” (art. 26 inc. b), ley 12.490). Pero, por su parte, el CAPBA está obligado a decir, con relación al decreto 6964/65, “Ningún profesional podrá, como incentivo para obtener otros beneficios, renunciar al cobro de los honorarios que fija este arancel ni puede percibir sumas menores a las que en él se establecen”; “El arancel establece, en cada caso, los honorarios mínimos...”, y “Las tasas se aplicarán sobre el costo total de la obra, que se establecerá guardando el siguiente orden de prelación: a) Sumatoria de las inversiones reales (costo real)...” (arts. 9 y 20 del tit. I, y arts. 5 y 6 del título VIII –todos del decreto 6964/65-; arts. 16 inc. 4), 26 inc. 20) y 79 de la ley 10.405). En otras palabras, Ud. no puede dejar que el vecino de enfrente (por más que sean del mismo barrio) mande en su casa.
18/ Si alguna vez les dicen que plegarse a ello “fue necesario para que todos –técnicos, arquitectos e ingenieros- se pongan a la par”, o que “la medida es exitosa, porque había que insertar laboralmente al arquitecto”, o cualquier otra estupidez por el estilo, sepan que se trata (en el mejor de los casos) de premisas falsas. Primero, porque una resolución de la Caja puede obligar a realizar aportes iguales a los matriculados de los 4 colegios, sin inmiscuirse en la cuestión arancelaria. Segundo, porque no es cierto que “haya que insertar...” pues todo el mundo sabe que nadie proyecta como un arquitecto, y hemos jalonado el mundo de obras y nombres que así lo prueban (¿qué dirán al respecto los responsables de las cátedras de Historia de la Arquitectura?). Y, finalmente, porque no es lícito “consensuar” la violación de la ley. Les doy vuelta la cuestión: si el gobierno argentino quisiera, les aseguro que (usando los mecanismos constitucionales pertinentes) suprimiría el desempleo en poco tiempo: por ejemplo, eliminando las vacaciones pagas, los aportes patronales, la indemnización para el despido arbitrario, los mínimos salariales inderogables, etc. Pero la cosa no es a cómo dé lugar: no lo duden, esto de las “unidades arancelarias consensuadas” es, ni más ni menos que (aparte de ilegal) la flexibilización laboral llevada a la arquitectura. ¡Ah! Y vayan a cualquier colegio profesional (a cualquiera que no sean los agrupados en nuestra benemérita Caja), pídanle copia de su ley arancelaria, y (acto seguido) solicítenle la “tabla de honorarios mínimos” y las “unidades arancelarias” que contradigan a aquellas, minorándolas escandalosamente. Después me cuentan. Así es como una inmensa riqueza inmobiliaria como la generada en los últimos años ha sido apropiada en mayor porcentaje por los actores de reparto (ej, martilleros, escribanos), y al que figura al tope en los créditos le tocaron las migajas. En otras palabras, se trata de la única obra humana donde la estrella hace cola para cobrar, le toca en el último turno, y es remunerada como un extra.
19/ En materia contractual, hay básicamente dos posibilidades: o se cuenta con un contrato sumamente completo (con pliegos, documentos anexos, etc.), o se opta por uno de media página (dejando a cargo de la ley llenar sus espacios vacíos). Lo imperdonable suele ser quedar a mitad del río, y condenarse a sí mismo de puño y letra al derogar leyes que uno ni conoce, lo cual sucede cuando se firma aquello que no se entiende (arts. 21 y 872, C.C.).
20/ Advierto que debo ocuparme más del hoy: si van a mentir fijando valores irreales de obra (a lo cual los conducen las “unidades arancelarias”) recuerden que están mintiendo contractualmente, lo cual ya es otra cosa. Si, aún así, deciden hacerlo, al menos háganlo con estilo: recuerden suprimir la cláusula “tipo” que incorpora a la planilla anexa como instrumento del contrato. Y a dicha planilla no solo rebautícenla llamándole “adjunta”, sino insértenle, además, una leyenda en letras gigantes que diga “El presente constituye un documento unilateral y privado del profesional. Es ajeno a su función servir como base para liquidar derechos de construcción u honorarios. No es presupuesto global, ni detallado. Su única finalidad es servir como escala referencial para la determinación inicial de aportes previsionales, los que serán adecuados oportunamente cuando se conozca el costo final de la obra”
21/ Correlativamente, pacten la aplicación del arancel aprobado por dcto. 6964/65, como referencia para determinar los honorarios. Y aclaren que el monto provisorio del contrato (que surge de la aplicación de las escalas referenciales establecidas por la Caja) no constituye un monto definitivo de honorarios (el cual permanecerá indeterminado hasta que se conozca el costo final de la obra), sino únicamente refleja un valor indicativo al sólo fin de posibilitar la retención inicial de aportes previsionales, el pago de impuesto de sellos, y la tasa de visado CAPBA. Con un poco de suerte, los jueces no lo considerarán un mecanismo de actualización prohibido.
22/ Limiten su responsabilidad hasta un monto razonable (por ejemplo, hasta el 40% o 50% de los honorarios percibidos), sometiéndose al pago de una cláusula penal compensatoria si se comprueba su impericia. La cláusula no los protegerá contra supuestos de responsabilidad extracontractual, ni en caso de ruina, pero sí de toda otra hipótesis (arts. 655 y 1197, C.C.)
23/ Si van a trabajar por los honorarios paupérrimos que surgen de la aplicación de la “tabla de unidades arancelarias”, al menos inserten una cláusula aclarando que perciben un honorario tan bajo por la sencilla razón de que no realizan un proyecto y/o una dirección de obras completa. Y desagreguen todo aquello que no harán.
24/ Si, en cambio, deciden fijar desde el comienzo un monto de obra real para aplicar las alícuotas de honorarios, intenten desagregar todo aquello que habitualmente no hacen (ej. planos de encofrado, planilla de locales, planos de instalaciones termomecánicas y de gas, presupuesto detallado, balance térmico y acondicionamiento pasivo, etc.), y verán que el costo de decir la verdad en un contrato es prácticamente inexistente, pero en cambio evitarán la demanda por mala praxis al fijar contractualmente un valor de obra insostenible ante un Juez, y no quedarán obligados a entregar un proyecto completo por un honorario ruinoso.
25/ No hay contrato de locación, ni de seguro, ni ninguna forma de protegerlos, si aceptan iniciar una obra sin autorización municipal. El permiso de obra se asemeja en mucho al carnet de conductor, en que tienen tantas chances de salir airosos si carecen de aquel, como las que tendrían de que una aseguradora indemnice el siniestro si conducen sin licencia.
26/ Estipulen (si van a dirigir la obra) que no tendrán la guarda de la misma, la cual quedará en manos del contratista principal o del propietario, supletoriamente. Uno puede olvidarse casi de puntualizar cualquier cosa, menos esta.
27/ Labren un acta (en un soporte material cualquiera, sin ninguna formalidad sacramental) cada vez que la obra se paralice por un lapso considerable, y mucho más si el comitente o un tercero deciden habitar el edificio sin finalizar total o parcialmente. El acta así concebida debe llevar la firma del comitente, o (de lo contrario) tendrá que ser el fruto de una actuación notarial.
28/ Pero en el supuesto anterior (o sin tal acta) no olviden notificar además a la municipalidad de la circunstancia de que se trate, iniciando expediente con alusión expresa al antecedente por el que se otorgó el permiso, por mesa de entradas (o por carta documento, ante la negativa municipal a recibirlo).
29/ Reitero: con acta firmada por el comitente o sin ella, no olviden notificar al municipio, que es lo verdaderamente importante. Nunca dejen una “obra abierta” (no importa si les falta el revalúo, no cobraron, le adeudan a la Caja, o lo que fuera). La notificación al municipio (no es exactamente lo mismo, pero para que me entiendan) tiene un valor parecido al de la denuncia de venta de un automotor, asentada en el registro respectivo.
30/ Sí, les estoy diciendo que, así como no están obligados a seguir casados, no están obligados a continuar “vinculados”: su sola voluntad basta, no necesitan que nadie les firme documentación alguna (si se la firman mejor, entendámonos bien) para desligarse: solamente deben tener una causa valedera, y notificar al municipio. Y, para evitar alguna afección secundaria, notifiquen también al CAPBA y a la Caja.
31/ ¡Ah! Se me olvidaba: como principio general, ni su comitente es su amigo (sino un cliente, respecto al cual deben tomarse todas las previsiones, como en cualquier negocio jurídico), ni Uds. son sus garantes –o cómplices, según sea- como para aceptar la sugerencia de no declarar en tiempo y forma la finalización de la obra para posibilitar que él evada el impuesto inmobiliario. Si no comprenden esto, pueden encontrarse con más de una sorpresa. Y del tipo de las amargas.
32/Tengan presente que si suscriben un plano municipal en el casillero destinado al constructor, le llamen como le llamen al rol profesional, Uds. serán tenidos por la administración y los terceros como constructor. Si son tan audaces como para hacerlo (¡y ni qué decir si firman como directores ejecutivos!) al menos suscriban un contradocumento con su comitente, dejando constancia de que en realidad no lo son, y se prestaron a ello al sólo efecto de la aprobación municipal. Y denle fecha cierta haciendo certificar las firmas ante un notario. No los salvará del todo, pero algo es algo...
33/ Si conforman un matrimonio de arquitectos, jamás asuman el proyecto y/o la dirección de una misma obra con su cónyuge. A lo sumo, responsabilícense de una obra cada uno. Lo otro podrá ser muy romántico, pero vuelve inaplicables las limitaciones de responsabilidad que trae la legislación civil para el régimen de la sociedad conyugal.
34/ Recuerden que ni los jueces, ni la gente no versada en temas constructivos, suelen saber qué contenido tienen las encomiendas de proyecto, dirección en sus distintas modalidades, representación técnica, etc. Por ello, pocos errores tácticos más grandes puede haber que la omisión de describir su alcance con precisión en los pliegos de condiciones (esto es, explicar en qué consiste lo que uno hará, no hará, y los demás deberán hacer para que uno pueda desempeñar su función exitosamente). En otras palabras, conviértanse en legisladores, ya que “Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma” (art. 1197 del Código Civil).
35/ A este último respecto, tengan presente que, cuando se comienza a discutir la responsabilidad en un determinado hecho, la cuestión se convierte en un juego de “Gran Bonete”: para decir que Uds. no la tienen, deben decir quien la tiene. Por eso el pliego de condiciones es el corazón del contrato, y allí Uds. deben cargar a su comitente de la obligación de, a su vez, contratar debidamente. Por ejemplo, si él no emplea a contratistas con obreros legalmente inscriptos y representados técnicamente, eso no quiere decir que Uds. deban suplir esa falta con su propia actividad: por el contrario, quiere decir que alguien omitió cumplir con las obligaciones a su cargo, y ese alguien no son Uds. Lo mismo podría decirse con relación a los especialistas que deben intervenir, el estudio de suelos, el plan de seguridad e higiene y su control (que debe ser realizado por un profesional que no desempeñe ninguna otra función en la obra), etc. En consecuencia (¿ven cómo continuamente regresamos al mismo punto?) ese pliego de condiciones, que casi nunca se hace y es parte del proyecto por expresa disposición legal, será la pieza más importante de cualquier contrato de locación de obra. Y, probablemente, su mayor aliado.
El CAPBA DIX (en cuya sede Mar del Plata tuve el privilegio de disertar el año pasado) me ha dispensado el altísimo honor de invitarme a que haga mi aporte a su “curso introductorio al ejercicio profesional”, especialmente en materia de contratación de tareas propias de la arquitectura. Ello me llevó a pensar en que quizá también pueda ser de utilidad en otros lares, y, en consecuencia, a brindarlo a “D6” para su difusión (ya que en su última y en la actual gestión, ha sido el DVI (junto al DII) uno de los que más difundió -a través de su actividad y su revista- mis ideas) e, incluso, donde he dictado personalmente cursos similares. Pero, retomando aquella invitación, rápidamente advertí cuán grande es la responsabilidad insita en dirigirse a quienes (al menos, mayoritariamente) cabe presumir recientemente graduados. Debe ser por ello que he decidido abstenerme de darles recetas, y les propondré que piensen conmigo. No me importa si lo hacemos igual (si Uds. quieren, ni siquiera interesa que sea “conmigo”) pero sí que piensen. Antes de seguir adelante, debo reconocerles que he fracasado demasiadas veces ejerciendo la profesión de arquitecto, y decirles que creo haberme topado con la mayor parte del aparentemente inagotable repertorio de sinsabores que vienen con ella. Con más precisión, me atrevo a afirmar que los que no conocí por las mías, me llegaron a través del llanto de muchos colegas que los depositaron en mi estudio. Quizá de allí provenga el sustento que me lleva a animarme a escribirles en estos términos.
Dicho de otro modo (y ahora que he llegado a ser, casi, un viejo matriculado, que, además, ha tenido la ocasión de pasar también por la Facultad de Derecho) quizá pueda dejarles algo que les sirva. Eso sí, no esperen que les mienta: bien puedo equivocarme, pero por esta vez se encontrarán con alguien que no les dará recetas en las que no cree (léase “contratos tipo”). Por el contrario, mi esfuerzo se centrará en demostrarles categóricamente que no solo tales “recetas contractuales” no solucionarán sus problemas de relación con sus comitentes (por ejemplo, proteger como es debido sus derechos al cobro de adecuados honorarios) sino que (por el contrario) ellos en sí mismos son la causa de que Uds. tengan o vayan a tener esos problemas. Aunque, en realidad, debo ser más preciso: de esos problemas genéricamente considerados, no es tanto lo que deriva de esa “contratación en serie”, como lo que apareja su variante agravada: se trata de la “contratación en serie con exhibición forzosa”.
Entonces, déjenme que los exhorte a no dilapidar los próximos 20 años: no los empleen en pedir que les provean la piedra filosofal, sino en unirse para remover obstáculos ilegales, puestos para la conveniencia de otros.
Mi intento, entonces, consistirá en abogar para convencerlos acerca de que Uds. pueden vivir la arquitectura mejor de lo que a mí me tocó, y de que para eso no necesitan soluciones mágicas, ni cambiar el Código Civil, ni esperar la segunda llegada del Mesías: lo único que necesitan son tres o cuatro cosas básicas.
A mi juicio, ellas son:
a/ Crean en y quieran al CAPBA: Uds. no tienen un sindicato que los proteja, ni guardapolvos blancos para montar ninguna carpa, ni camiones para cruzar sobre una ruta, ni nada que los vaya a defender en sus intereses colectivos, que no sea el Colegio.
b/ Sin perjuicio de ello, la forma de quererlo no estriba en la genuflexión, ni en comprar espejitos de colores, ni nada de ese corte: bien puede pasar por criticarlo, y exigirle que cumpla no solamente con la ley que lo creó, sino con la Constitución del Estado Argentino.
c/ Crean en Uds. mismos: convénzanse de que pueden ser retribuidos como corresponde a un profesional de grado, y, (en consecuencia) de que sus honorarios deben guardar una razonable relación con los de otras profesiones del fuste de la suya (abogados y escribanos, por ejemplo) o de aquellas que suelo llamar “con un examen me recibo”, y que ni se le acercan (martilleros y corredores públicos). ¿Me entienden? ¡Les estoy diciendo que se la crean! Porque nadie que no haga profesión de fe acerca de la trascendencia e importancia de su profesión puede plantarse frente a su comitente con firmeza, e incluso ladrarle si se atreve a salirle con alguna estupidez de las incluidas en el manual titulado “Cómo denigrar a un arquitecto de mil maneras diferentes”, devenido en best-seller.
d/ Por sobre todo, cuídense de los fabricantes de mentiras. Si de algo estoy seguro (o casi) es de que si nunca vio la luz “Jurassic Park IV”, ello es porque Spielberg y Crichton no han conocido al Chanta-Saurio argentino, capaz de opacar a los Velocirraptores y al mismísimo T-Rex . O, a lo mejor, sí tuvieron noticia de él, y no les interesó precisamente porque tal ejemplar no solamente no se extinguió, sino que su población aumenta día a día. Cuídense en serio, e identifíquenlo: el chanta afirma categóricamente algo, pero cae de rodillas ante la pregunta mágica (¿”por qué”?). Y separen bien las cosas: hay, por otro lado, gente bien intencionada, que puede equivocarse con fundamento, y de eso nadie está exento. Así que si a Uds. se le aparece algo grande, con cola, que (además) habla, y les manifiesta que la cosa no es así, sino como él dice, prueben primero con la pregunta mágica antes mencionada. Sólo si no funciona usen artillería pesada: solicitarle que diga lo mismo que venía diciendo, pero por escrito, firmado, y con destino a ser publicado con su nombre al pie. Y prepárese a correrlo, porque su velocidad al huir es legendaria.
Convicciones personales
Hecha esta introducción, advierto que debo decirles cuál es el fin último que me inspira: estoy convencido acerca de que si un día logran dejar de pasárselas haciendo papelitos tales como “contratos tipo para obtener visados” (y “recontratando” por requisitoria de la Caja, y todas esas cosas que sólo pasan en las provincias donde a uno lo han engarzado en un sistema previsional junto con sapos de otro pozo) y consiguen liberar ese tiempo para ocuparlo, por ejemplo, en prefigurar y documentar cada proyecto arquitectónico con precisión lujuriosa, puede que descubran una verdad casi absoluta: que no hallarán mejor defensa para su responsabilidad civil y penal que ejercer correctamente su profesión (en lugar de creer que existe un papelito mágico que los proteja, mientras Uds. siguen comenzando las obras sin permiso municipal y con un juego mínimo de planos -por lo demás, carentes de todo detalle-, no notifican fehacientemente a los municipios la finalización de la obra o que se van de ella, y cosas por el estilo).
Quede suficientemente aclarado que, si Uds. pueden adicionar estipulaciones favorables para su especial obra y su especial comitente, y adecuadas a su irrepetible individualidad, pues claro que se los recomiendo. Nada de cuanto aquí diga se opone a ello. Pero entiéndanme bien: primero, lo bueno nunca viene en el envase de un formulario pre-impreso y fabricado en serie; segundo, que (si no pueden contar con estipulaciones que se ciñan a su obra como un traje de medida), la mayoría de las veces es mejor no tenerlas.
Nunca será suficiente decirlo:
· Mi postura no se opone a las estipulaciones contractuales adicionales, siempre y cuando se trate de un grupo de ellas redactadas para una concreta realidad, una concreta obra, y unos concretos profesional, comitente, municipio, etc.
· Mi postura ni siquiera se opone a que el CAPBA les sugiera un modelo, conteniendo las cláusulas más usuales y recomendables.
· Mi postura sí se opone (y diverge en 180º) a que lo obliguen a realizar estipulaciones adicionales y a hacerlas públicas: si Uds., quieren hacerlo, todo bien, pero que no los obliguen. Sólo una monumental ceguera y un desconocimiento supino en arquitectura legal pueden llevar a no entender que, en materia de contratos consensuales, esa no es la única forma de contratar, y que la propia realidad conduce a que los arquitectos (ni queriendo) puedan ejercer sin contratar por escrito. ¿O Uds. creen que, para que algo sea un contrato, debe estar redactado en papel aparte, y llevar esa denominación? ¿Quieren que les recuerde los infinitos contratos que celebraron durante sus vidas, en cada restaurante, con cada empresa de transporte, cada compañía de seguros, por cada servicio médico? ¿Uds. qué cosa creen que es la “autorización de venta” que les hace firmar un agente inmobiliario, por ejemplo?
Quedan Uds., entonces, debidamente apercibidos: en su virtud, no me vayan a reclamar después por no dejarles más que un puñado de principios para que entiendan de qué se trata, lo compartan o no, y generen sus propias ideas.
Algunos principios y unas cuantas precauciones
1/ El contrato “obligatorio” adquiere virtualidad en los mismos supuestos en que la tiene el matrimonio obligatorio, el hincha obligatorio de Independiente, y el domicilio obligatorio (es decir, nunca). Así que supriman “obligatorio” de los formularios impresos, porque no hay Código Civil de la Tierra que admita un disparate semejante (arts. 944 y 1037 del C.C.)
2/ La indexación o repotenciación de los honorarios (mediante factores de corrección, actualización por el INDEC, etc.) se encuentra fulminada de nulidad absoluta en nuestro país. Por eso, les aseguro que no los protegerá la cláusula indexatoria que suele venir impresa en todos los formularios de “contratos tipo” que he visto (arts. 7 y 10, ley 23.928 -texto s/ ley 25.561-, y art. 617 del Código Civil)
3/ Se los traduzco: arquitecto que fije sus honorarios en una suma determinada de pesos está muerto: de no mediar caso fortuito o fuerza mayor, quedará obligado a cumplir por el monto nominalmente pactado, por todo el plazo de vigencia del contrato.
4/ Quien (por el contrario) acuerde que percibirá un % del monto de obra en concepto de honorarios, no quedará atrapado por los efectos de esa ley: si el monto de obra aumenta, sus honorarios también. Lo mismo puede decirse de quien convenga con su comitente que cobrará en especie (o sea, que le pagarán con un automóvil, una unidad funcional de un edificio en torre, un yate, o cualquier otra cosa). Y dije cualquier-otra-cosa.
5/ Sí, es perfectamente lícito cobrar en especie: medio Código Civil argentino dice eso. Lo difícil es quitarle el 10% por ciento al coche o departamento para aportárselo a la Caja, pero esa es otra historia.
6/ No, no es contrario a la ética: lo único que así califica es violar las leyes de la República Argentina. Nunca podrá haber una “ética de la arquitectura” superior a aquella, porque, antes que arquitectos, Uds. son ciudadanos del Estado. O sea, Uds. nunca pueden realizar actos contrarios a la ética cumpliendo con la ley. Recomiendo la lectura de los arts. 19 y 31 de la Constitución Nacional.
7/ ¿Cómo se los digo? ¡Lo único indigesto en Argentina es fijar contractualmente en un monto determinado en dinero (por ej. $ 15.000) los honorarios que percibirán! O sea, aquello que se hace todo el tiempo...
8/ ¿Han visto Uds. a algún otro profesional (por ej., escribanos) o no-sé-qué (bueno...los agentes inmobiliarios) que les fijen a sus comitentes por escrito sus honorarios en una suma determinada de dinero? A ver: supongan que otorgaron una autorización para vender un inmueble hace 2 años, y se vende ahora: ¿sobre cuál precio (el de entonces, o el de ahora) aplicarán unos y otros las tasas de honorarios por la operación de corretaje y la escritura pública, o sea, 6% y 2%, respectivamente? ¿Uds. conocen a mucha gente que mantenga fijos por 3 o 4 años sus honorarios? Yo no: casi todos los seres humanos que conocí fueron al supermercado la semana pasada, y también las anteriores... Y leen los diarios.
9/ ¿Les han dicho a Uds. que, si no firman algún “contrato obligatorio”, quedarán desprotegidos ante su comitente, y no tendrán con qué perseguirlo para que les pague? No, miren: si pueden plasmar por escrito estipulaciones contractuales favorables a Uds. (por ejemplo, que si la obra se realizará en Pilar, las controversias que pudieran suscitarse se dirimirán ante los Tribunales de su domicilio en Bahía Blanca) entonces háganlo y guárdenselas en donde mejor les parezca, que la ley los autoriza a ello. Pero reitero: una cosa son las estipulaciones contractuales adicionales (que pueden o no existir), y otra es el contrato en sí mismo (que en arquitectura, tratándose de proyecto y/o dirección y/o medición y/ o representación técnica y / o lo que les guste, siempre existe y se puede probar).
10/ ¿Qué cómo es eso? A ver, adivinen: ¿se puede ejercer la arquitectura sin que Uds. y sus comitentes firmen un documento gráfico y escrito, que identifique a los sujetos (profesional, comitente), al objeto y su localización concreta (por ej., un proyecto edilicio para ser erigido en determinado inmueble), y tenga inserta la firma de las partes? Bueno, dicen los arts. 944, 974, 1012, 1020, 1037, 1193, 1493, 1494 y 1627 del Código Civil de la Nación (no yo) que los planos constituyen (en sí mismos) un contrato perfectamente válido en la República Argentina.
11/ ¿Entienden? Aún sin “contratos obligatorios” de por medio, si Uds. cuentan con los planos firmados, su abogado puede ir y decirle al Juez: “Ordene pagarle al arquitecto el 8,5 %, 12 % o 15 % (según el tipo de dirección de que se trate), por monto de obra REAL”. Entonces, si no firmando nada más que los planos tienen derecho a cobrar entre 4 y 5 veces el monto que resulta de aplicar “unidades arancelarias ficticias para freezer” (¡y quien sabe cuántas veces más, si la inflación erosiona la moneda!)... ¿Me pueden decir por qué lo hacen? Ah, si, ya sé: se lo exigen para visar sus trabajos. Bueno, entonces deduzcan Uds. qué es aquello que hay que modificar: les doy una pista, no es el Código Civil.
12/ Uds. se preguntarán... ¿Y el precio, en qué parte de los planos está? Bueno, en ninguna. ¿Y ahora? Pues bien, se aplica el art. 1627 del C.C., que dispone lo siguiente: “El que hiciere algún trabajo, o prestare algún servicio a otro, puede demandar el precio, aunque ningún precio se hubiese ajustado, siempre que tal servicio o trabajo sea de su profesión o modo de vivir. En tal caso, entiéndese que ajustaron el precio de costumbre para ser determinado por árbitros”. En síntesis, el Juez mandará aplicar la ley arancelaria vigente para el ejercicio de la arquitectura en la provincia de Buenos Aires, ratificada por la propia ley 10.405 (art. 79). Se trata del decreto 6964/65, que establece alícuotas de honorarios por monto de obra real.
13/ Si, entendieron bien: si, mágicamente, yo sustrajera de cada uno de los expedientes de obras actualmente en ejecución los “contratos obligatorios” que todo arquitecto firmó e hizo públicos (basados en las “unidades arancelarias”) ellos tendrían todos los problemas resueltos: a)derecho a cobrar, en concepto de honorarios, tasas aplicadas sobre montos de obra real, valuado al momento en que cobren –o sea, con los aumentos, así la obra se haya iniciado hace 5 años-; b)no serían atrapados por la ley anti indexatoria 23.928; c)podrían dedicarse a ejercer la arquitectura (que es lo que saben) y no a redactar contratos (que es lo que no saben). Lo cual los lleva inexorablemente a copiar contratos que hicieron otros, para otras situaciones, en otras jurisdicciones, donde rigen otras leyes, para otros arquitectos, y otros comitentes. O sea, a usar ropa diseñada para otros cuerpos, que difícilmente les quedará.
14/ Si, eso quiere decir que cada arquitecto que Uds. conozcan se suicidó al ser obligado a presentar (como condición para el visado) un contrato obligatorio. No solamente por lo que les dije, sino porque si (por ejemplo) alguno iba a recibir una U.F. del edificio que proyectó en pago de sus honorarios, como le exigen siempre que lo transforme en una suma fija de dinero, al hacerlo su comitente estará legalmente habilitado para decirle “ya no le debo la U.F., ahora le debo la “unidad arancelaria congelada”. (arts. 724 y 801, C.C.). No, excúsenme, no se trata de suicidio: con más propiedad, habrá sido presa de instigación al suicidio.
15/ ¿Se entiende? Para tener estipulaciones contractuales que juegan en su contra, es mejor contar con un contrato constituido únicamente por un juego de pliegos y planos. Nunca será suficiente reiterarlo: ese conjunto de pliegos y planos llamado “proyecto” ES un contrato. Si no se sabe cómo volverlo un contrato mejor, al menos hay que asegurarse de no empeorarlo.
16/ Vamos a ver si lo antedicho es cierto. A ver, miren alrededor, y piensen: ¿alguna vez escucharon decir “tráigame el certificado médico que acredite tal cosa, y el contrato obligatorio con el médico”? O “para obtener tal crédito, deberá traer una certificación de ingresos suscripta por un contador, y el contrato obligatorio”? ¿Acaso su abogado, cuando les redactó esa vez la demanda, les hizo suscribir el “contrato obligatorio”, y éste fue visado por el Colegio de Abogados? ¿Hicieron lo propio con su médico, antes de ser sometidos a aquella cirugía? ¿Y cómo se relacionaron con la inmobiliaria a la que encargaron vender su propiedad? ¿Se dan cuenta de que nadie –no importa si se trata de un profesional de grado, un industrial o un comerciante- es obligado a exhibir públicamente sus contratos como condición para trabajar? ¿Y creen Uds. que un médico no puede probar que les practicó una cirugía, por carecer del contrato obligatorio? Bueno, intenten dejar la cuenta sin pagar, y verán qué bonito cóctel en vuestra contra forman las constancias de internación, los formularios AMAT, y otros medios que se utilizarán para acreditar la encomienda.
17/ ¿Les ha quedado claro que no existen, ni nunca existieron (jurídicamente hablando) las “unidades arancelarias”? Aquello que Uds. conocen con tal nombre es, en realidad, una escala referencial para percibir aportes (nada que ver con honorarios), que emana de la asamblea de una persona jurídica distinta al CAPBA, que se conduce por otra ley, y que no puede invadir la competencia de este último. La cuestión, entonces, es la siguiente; la Caja puede decir válidamente “págueme aportes como si esta determinada obra costara $ 1000 x 0.7” (art. 26 inc. b), ley 12.490). Pero, por su parte, el CAPBA está obligado a decir, con relación al decreto 6964/65, “Ningún profesional podrá, como incentivo para obtener otros beneficios, renunciar al cobro de los honorarios que fija este arancel ni puede percibir sumas menores a las que en él se establecen”; “El arancel establece, en cada caso, los honorarios mínimos...”, y “Las tasas se aplicarán sobre el costo total de la obra, que se establecerá guardando el siguiente orden de prelación: a) Sumatoria de las inversiones reales (costo real)...” (arts. 9 y 20 del tit. I, y arts. 5 y 6 del título VIII –todos del decreto 6964/65-; arts. 16 inc. 4), 26 inc. 20) y 79 de la ley 10.405). En otras palabras, Ud. no puede dejar que el vecino de enfrente (por más que sean del mismo barrio) mande en su casa.
18/ Si alguna vez les dicen que plegarse a ello “fue necesario para que todos –técnicos, arquitectos e ingenieros- se pongan a la par”, o que “la medida es exitosa, porque había que insertar laboralmente al arquitecto”, o cualquier otra estupidez por el estilo, sepan que se trata (en el mejor de los casos) de premisas falsas. Primero, porque una resolución de la Caja puede obligar a realizar aportes iguales a los matriculados de los 4 colegios, sin inmiscuirse en la cuestión arancelaria. Segundo, porque no es cierto que “haya que insertar...” pues todo el mundo sabe que nadie proyecta como un arquitecto, y hemos jalonado el mundo de obras y nombres que así lo prueban (¿qué dirán al respecto los responsables de las cátedras de Historia de la Arquitectura?). Y, finalmente, porque no es lícito “consensuar” la violación de la ley. Les doy vuelta la cuestión: si el gobierno argentino quisiera, les aseguro que (usando los mecanismos constitucionales pertinentes) suprimiría el desempleo en poco tiempo: por ejemplo, eliminando las vacaciones pagas, los aportes patronales, la indemnización para el despido arbitrario, los mínimos salariales inderogables, etc. Pero la cosa no es a cómo dé lugar: no lo duden, esto de las “unidades arancelarias consensuadas” es, ni más ni menos que (aparte de ilegal) la flexibilización laboral llevada a la arquitectura. ¡Ah! Y vayan a cualquier colegio profesional (a cualquiera que no sean los agrupados en nuestra benemérita Caja), pídanle copia de su ley arancelaria, y (acto seguido) solicítenle la “tabla de honorarios mínimos” y las “unidades arancelarias” que contradigan a aquellas, minorándolas escandalosamente. Después me cuentan. Así es como una inmensa riqueza inmobiliaria como la generada en los últimos años ha sido apropiada en mayor porcentaje por los actores de reparto (ej, martilleros, escribanos), y al que figura al tope en los créditos le tocaron las migajas. En otras palabras, se trata de la única obra humana donde la estrella hace cola para cobrar, le toca en el último turno, y es remunerada como un extra.
19/ En materia contractual, hay básicamente dos posibilidades: o se cuenta con un contrato sumamente completo (con pliegos, documentos anexos, etc.), o se opta por uno de media página (dejando a cargo de la ley llenar sus espacios vacíos). Lo imperdonable suele ser quedar a mitad del río, y condenarse a sí mismo de puño y letra al derogar leyes que uno ni conoce, lo cual sucede cuando se firma aquello que no se entiende (arts. 21 y 872, C.C.).
20/ Advierto que debo ocuparme más del hoy: si van a mentir fijando valores irreales de obra (a lo cual los conducen las “unidades arancelarias”) recuerden que están mintiendo contractualmente, lo cual ya es otra cosa. Si, aún así, deciden hacerlo, al menos háganlo con estilo: recuerden suprimir la cláusula “tipo” que incorpora a la planilla anexa como instrumento del contrato. Y a dicha planilla no solo rebautícenla llamándole “adjunta”, sino insértenle, además, una leyenda en letras gigantes que diga “El presente constituye un documento unilateral y privado del profesional. Es ajeno a su función servir como base para liquidar derechos de construcción u honorarios. No es presupuesto global, ni detallado. Su única finalidad es servir como escala referencial para la determinación inicial de aportes previsionales, los que serán adecuados oportunamente cuando se conozca el costo final de la obra”
21/ Correlativamente, pacten la aplicación del arancel aprobado por dcto. 6964/65, como referencia para determinar los honorarios. Y aclaren que el monto provisorio del contrato (que surge de la aplicación de las escalas referenciales establecidas por la Caja) no constituye un monto definitivo de honorarios (el cual permanecerá indeterminado hasta que se conozca el costo final de la obra), sino únicamente refleja un valor indicativo al sólo fin de posibilitar la retención inicial de aportes previsionales, el pago de impuesto de sellos, y la tasa de visado CAPBA. Con un poco de suerte, los jueces no lo considerarán un mecanismo de actualización prohibido.
22/ Limiten su responsabilidad hasta un monto razonable (por ejemplo, hasta el 40% o 50% de los honorarios percibidos), sometiéndose al pago de una cláusula penal compensatoria si se comprueba su impericia. La cláusula no los protegerá contra supuestos de responsabilidad extracontractual, ni en caso de ruina, pero sí de toda otra hipótesis (arts. 655 y 1197, C.C.)
23/ Si van a trabajar por los honorarios paupérrimos que surgen de la aplicación de la “tabla de unidades arancelarias”, al menos inserten una cláusula aclarando que perciben un honorario tan bajo por la sencilla razón de que no realizan un proyecto y/o una dirección de obras completa. Y desagreguen todo aquello que no harán.
24/ Si, en cambio, deciden fijar desde el comienzo un monto de obra real para aplicar las alícuotas de honorarios, intenten desagregar todo aquello que habitualmente no hacen (ej. planos de encofrado, planilla de locales, planos de instalaciones termomecánicas y de gas, presupuesto detallado, balance térmico y acondicionamiento pasivo, etc.), y verán que el costo de decir la verdad en un contrato es prácticamente inexistente, pero en cambio evitarán la demanda por mala praxis al fijar contractualmente un valor de obra insostenible ante un Juez, y no quedarán obligados a entregar un proyecto completo por un honorario ruinoso.
25/ No hay contrato de locación, ni de seguro, ni ninguna forma de protegerlos, si aceptan iniciar una obra sin autorización municipal. El permiso de obra se asemeja en mucho al carnet de conductor, en que tienen tantas chances de salir airosos si carecen de aquel, como las que tendrían de que una aseguradora indemnice el siniestro si conducen sin licencia.
26/ Estipulen (si van a dirigir la obra) que no tendrán la guarda de la misma, la cual quedará en manos del contratista principal o del propietario, supletoriamente. Uno puede olvidarse casi de puntualizar cualquier cosa, menos esta.
27/ Labren un acta (en un soporte material cualquiera, sin ninguna formalidad sacramental) cada vez que la obra se paralice por un lapso considerable, y mucho más si el comitente o un tercero deciden habitar el edificio sin finalizar total o parcialmente. El acta así concebida debe llevar la firma del comitente, o (de lo contrario) tendrá que ser el fruto de una actuación notarial.
28/ Pero en el supuesto anterior (o sin tal acta) no olviden notificar además a la municipalidad de la circunstancia de que se trate, iniciando expediente con alusión expresa al antecedente por el que se otorgó el permiso, por mesa de entradas (o por carta documento, ante la negativa municipal a recibirlo).
29/ Reitero: con acta firmada por el comitente o sin ella, no olviden notificar al municipio, que es lo verdaderamente importante. Nunca dejen una “obra abierta” (no importa si les falta el revalúo, no cobraron, le adeudan a la Caja, o lo que fuera). La notificación al municipio (no es exactamente lo mismo, pero para que me entiendan) tiene un valor parecido al de la denuncia de venta de un automotor, asentada en el registro respectivo.
30/ Sí, les estoy diciendo que, así como no están obligados a seguir casados, no están obligados a continuar “vinculados”: su sola voluntad basta, no necesitan que nadie les firme documentación alguna (si se la firman mejor, entendámonos bien) para desligarse: solamente deben tener una causa valedera, y notificar al municipio. Y, para evitar alguna afección secundaria, notifiquen también al CAPBA y a la Caja.
31/ ¡Ah! Se me olvidaba: como principio general, ni su comitente es su amigo (sino un cliente, respecto al cual deben tomarse todas las previsiones, como en cualquier negocio jurídico), ni Uds. son sus garantes –o cómplices, según sea- como para aceptar la sugerencia de no declarar en tiempo y forma la finalización de la obra para posibilitar que él evada el impuesto inmobiliario. Si no comprenden esto, pueden encontrarse con más de una sorpresa. Y del tipo de las amargas.
32/Tengan presente que si suscriben un plano municipal en el casillero destinado al constructor, le llamen como le llamen al rol profesional, Uds. serán tenidos por la administración y los terceros como constructor. Si son tan audaces como para hacerlo (¡y ni qué decir si firman como directores ejecutivos!) al menos suscriban un contradocumento con su comitente, dejando constancia de que en realidad no lo son, y se prestaron a ello al sólo efecto de la aprobación municipal. Y denle fecha cierta haciendo certificar las firmas ante un notario. No los salvará del todo, pero algo es algo...
33/ Si conforman un matrimonio de arquitectos, jamás asuman el proyecto y/o la dirección de una misma obra con su cónyuge. A lo sumo, responsabilícense de una obra cada uno. Lo otro podrá ser muy romántico, pero vuelve inaplicables las limitaciones de responsabilidad que trae la legislación civil para el régimen de la sociedad conyugal.
34/ Recuerden que ni los jueces, ni la gente no versada en temas constructivos, suelen saber qué contenido tienen las encomiendas de proyecto, dirección en sus distintas modalidades, representación técnica, etc. Por ello, pocos errores tácticos más grandes puede haber que la omisión de describir su alcance con precisión en los pliegos de condiciones (esto es, explicar en qué consiste lo que uno hará, no hará, y los demás deberán hacer para que uno pueda desempeñar su función exitosamente). En otras palabras, conviértanse en legisladores, ya que “Las convenciones hechas en los contratos forman para las partes una regla a la cual deben someterse como a la ley misma” (art. 1197 del Código Civil).
35/ A este último respecto, tengan presente que, cuando se comienza a discutir la responsabilidad en un determinado hecho, la cuestión se convierte en un juego de “Gran Bonete”: para decir que Uds. no la tienen, deben decir quien la tiene. Por eso el pliego de condiciones es el corazón del contrato, y allí Uds. deben cargar a su comitente de la obligación de, a su vez, contratar debidamente. Por ejemplo, si él no emplea a contratistas con obreros legalmente inscriptos y representados técnicamente, eso no quiere decir que Uds. deban suplir esa falta con su propia actividad: por el contrario, quiere decir que alguien omitió cumplir con las obligaciones a su cargo, y ese alguien no son Uds. Lo mismo podría decirse con relación a los especialistas que deben intervenir, el estudio de suelos, el plan de seguridad e higiene y su control (que debe ser realizado por un profesional que no desempeñe ninguna otra función en la obra), etc. En consecuencia (¿ven cómo continuamente regresamos al mismo punto?) ese pliego de condiciones, que casi nunca se hace y es parte del proyecto por expresa disposición legal, será la pieza más importante de cualquier contrato de locación de obra. Y, probablemente, su mayor aliado.
SERGIO O. BERTONE
arquitecto y procurador
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